Si tienes una vivienda de alquiler vacacional en Puerto Vallarta o en Bahía de Banderas y aún no has revisado tu situación fiscal este año, ahora es el momento. La autoridad fiscal mexicana —el SAT— ha cambiado radicalmente la forma en que supervisa y recauda los impuestos de las plataformas de alquiler a corto plazo, y el plazo para poner tus asuntos en orden se está acabando rápidamente.
Esto no es motivo para entrar en pánico, pero sí para estar atentos.
¿Qué ha cambiado este año para los propietarios de alquileres a corto plazo en México?
El ejercicio fiscal de 2026 trajo consigo tres reformas que se solapan y que afectan a cualquiera que obtenga ingresos por alquiler a través de Airbnb, VRBO, Booking.com o cualquier plataforma similar que opere en México.
El SAT ahora ve tus ingresos de Airbnb en tiempo real
A partir del 1 de abril de 2026, el SAT ha activado el acceso en línea y en tiempo real a los datos financieros de todas las plataformas digitales que operan en México, en virtud del artículo 30-B del Código Fiscal de la Federación (CFF). En la práctica: cada reserva que recibas, cada pago que cobres, ahora es visible para la autoridad fiscal mexicana en el momento en que se produce, y no meses después, cuando las plataformas envían sus informes por lotes.
Durante años, muchos propietarios extranjeros se movían en una zona gris, dando por hecho que la SAT tenía poca visibilidad sobre los ingresos por alquileres a corto plazo. Esa suposición ya no se sostiene.
Las normas sobre retenciones ahora también se aplican a las sociedades anónimas
Desde el 1 de enero de 2026, Airbnb y otras plataformas están obligadas a retener impuestos tanto a personas físicas como a personas jurídicas. Si tu propiedad está a nombre de una sociedad mexicana o de un fideicomiso y has facilitado tu RFC, la plataforma ahora debe retener:
- El 2,5 % de los ingresos brutos en concepto de ISR (impuesto sobre la renta)
- El 50 % del IVA correspondiente (impuesto sobre el valor añadido al 8 %)
Antes, esta retención solo se aplicaba a los propietarios particulares. La ampliación a las estructuras societarias puso fin a una de las estrategias más utilizadas para reducir la carga fiscal a nivel de plataforma.
Se acabó la declaración anual: ahora los pagos mensuales son definitivos
Para los propietarios que operan bajo el régimen fiscalde las plataformas digitales (Régimen de Plataformas Digitales), se ha eliminado la declaración fiscal anual a partir de 2026. Ahora los pagos mensuales se consideran definitivos, lo que significa que no hay conciliación a final de año. Si te saltas un pago mensual o pagas de menos, no hay ningún mecanismo de corrección a final de año: la deuda sigue en pie.
El impuesto sobre el alojamiento (ISH) es más estricto que nunca
El Impuesto sobre el Alojamiento (ISH) es un impuesto estatal que oscila entre el 2 % y el 7 %, dependiendo de dónde esté tu propiedad. En Jalisco (que incluye Puerto Vallarta), el tipo impositivo actual del ISH es del 3 %. En Nayarit (que abarca Nuevo Vallarta, Bucerías, Punta de Mita y Sayulita), el tipo también es del 3 %, aunque el estado ha establecido recientemente que las plataformas digitales son sujetas pasivas, lo que elimina cualquier ambigüedad que pudiera quedar sobre quién debe pagarlo y cuándo.
Plataformas como Airbnb recaudan y ingresan el ISH en nombre de los propietarios en algunas jurisdicciones, pero esto no es así en todas partes. Deberías comprobar en el panel de control de tu plataforma y con tu contable si esto se gestiona automáticamente en la ubicación de tu propiedad.
Una comparación práctica: obligaciones fiscales según la estructura de la propiedad
| Situación | Retención del ISR | Retención del IVA | Declaración anual |
|---|---|---|---|
| Propietario particular, con número de identificación fiscal (RFC) facilitado | 4 % de los ingresos brutos | el 50 % del IVA (8 %) | No — la declaración mensual es definitiva |
| Propietario particular, sin RFC | 20 % de los ingresos brutos | 100 % del IVA | No |
| Persona jurídica (empresa/fideicomiso), con RFC | 2,5 % de los ingresos brutos | 50 % del IVA (8 %) | No — la cuota mensual es definitiva |
| Persona jurídica, sin RFC | 20 % de los ingresos brutos | 100 % del IVA | No |
Estas tasas reflejan la retención que se aplica a nivel de la plataforma. Pueden aplicarse obligaciones fiscales adicionales en función de tus ingresos totales y del régimen fiscal específico al que estés sujeto. Consulta siempre con un asesor fiscal mexicano (contable) autorizado para ejercer en el estado correspondiente.
Qué significa esto si gestionas tú mismo tu negocio desde el extranjero
Los propietarios extranjeros que gestionan sus propios anuncios a distancia son los que corren mayor riesgo de incumplir la normativa, no por mala intención, sino porque la carga administrativa es real. Las declaraciones mensuales,la facturación correcta, el pago del ISH y la coordinación con los informes fiscales de la plataforma requieren una atención constante, a ser posible por parte de alguien que esté allí y conozca la legislación fiscal local.
Lo que está en juego no es nada abstracto. El acceso en tiempo real a los datos del SAT significa que las discrepancias entre los pagos de las plataformas y las declaraciones de impuestos se detectarán más rápido que antes. Las sanciones por retrasos en los pagos y por ingresos no declarados pueden incluirrecargos,multas y, en casos reincidentes, la congelación de activos.
Si aún no has hablado con un contable mexicano este año, deberías hacerlo antes de que termine el tercer trimestre.
Trabajar con una empresa local de gestión inmobiliaria que se encargue del cumplimiento de las obligaciones fiscales como parte de su servicio —incluidas las declaraciones mensuales, la presentación de informes ISH y la coordinación con tu contable— es una de las formas más prácticas de cumplir con estas normas sin tener que gestionar tú mismo el papeleo desde otro país.
En Magnolia Rentals, el cumplimiento fiscal forma parte de cómo protegemos tu inversión. Si quieres saber cómo gestionamos los trámites administrativos de los alquileres a corto plazo en Puerto Vallarta y Bahía de Banderas, visita nuestra página web y ponte en contacto con nuestro equipo.
Fuentes de referencia:
- SAT — Artículo 30-B del Código Fiscal de la Federación: https://www.sat.gob.mx
- Impuestum — Impuestos para plataformas de alojamiento en México 2026: https://impuestum.com/noticias/impuestos-plataformas-hospedaje-mexico-2026/
- El Contribuyente — Airbnb, hoteles y alquileres: así cambia el ISH en 2026: https://www.elcontribuyente.mx/2026/02/airbnb-hoteles-y-rentas-asi-cambia-el-impuesto-sobre-hospedaje-en-2026/
- Equilibrium — Retenciones de las plataformas para 2026: https://en.equilibrium.mx/post/platforms-withholdigns-for-2026